[부동산 상식] 3기 신도시 사전 청약 당첨확률 높이는 방법

사전 청약 당첨확률 높이는 방법

1.사전청약?

-입주 3~4년 전에 신청하고 사전청약에 담첨되고 나서 본 청약때까지 자격 요건을 유지하면 아파트에 입주할 수 있습니다. 

사전청약은 2011년에 폐지되었다가 9년만에 다시 부활했으며 내년 하반기에 실시해 입주는 2024년 예정입니다. 신도시 개발 특성 상 지연되는 경우가 많은 만큼 입주 시기가 늦어질 수도 있다는 점을 염두해두어야 합니다. 또 주의해야할 점은 분양가가 본 청약 때 확정이 되며 가구수, 추정 분양가, 개략적인 설계도, 본청약 일정 등이 이 때 공개되는데

 

분양가상한제를 적용한 실제 분양가는 본 청약 시 확정됩니다. 주변 시세보다 30% 저렴하게 공급된다고 하지만 사전청약 시점에는 분양가 확정되지 않는다는 점을 유념해야한다.

 

 

 

 

해당지역 거주요건도 꼭 확인해야하며 사전청약 당시 해당 지역에 거주하고 있으면 충족한 것으로 간주하지만 본 청약 시점까지 의무거주기간을 채워야 한다. 주택건설지역의 규모, 위치, 투기과열지구 지정여부 등에 따라 의무 거주기간 등이 다르기 때문인데 투기과열지구인 경우 2년 거주 조정대상지역은 최대 1년 거주가 요건이 됩니다.

 

만약 서울 거주자가 하남 교산에 사전청약을 계획 중이라면 사전청약 전에 하남시로 이사를 가는 것도 당첨확률을 높이는 방법이 될 수 있으며 하남시 거주자는 30% 우선 공급하는 해당직역 경쟁에서 밀리더라도 경기지역 20% 수도권 거주자 50%공급에서 2번의 기회가 더 주어지기 때문이다. 

 

의무거주기간 2년 요건을 충족시킬 수 있는지 꼼꼼히 따져보고 사전청약을 준비해보세요!

 

 

 

 

2.자격조건

-사전청약은 본 청약과 마찬가지로 일반공급과 특별공급으로 나뉘며 사전청약 전체 물량의 15%는 일반공급에서 85%가 특별공급에서 나오는데 사전청약 자격은 본 청약 자격과 같습니다.

 

이번 발표한 3기 신도시 사전청약 물량은 모두 공공분양이기 때문에 공공분야 자격조건과 동일한데 기본적으로 무주택세대 구성원, 입주자저축 가입, 해당지역 거주요건을 갖춰야 하지만 공급유형별, 면적별로 자격요건과 당첨자 선정 방식이 달라 헷갈리기 쉬우며 공공분양 일반공급은 청약통장 가입기간과 납입 횟수로 1순위 자격이 주어지며 지역별로 1순위 자격 요건이 다르게 됩니다.

 

투기과열지구 또는 청약과열지역은 청약통장에 가입한 후 24개월 경과하고 월 납입금액 24회 이상 납입한 무주택 세대주이면서 세대구성원이 5년 이내 청약에 당첨된 사실이 없어야 1순위 자격이 주어집니다. 

 

청약통장 가입기간 12개월 경과, 납입 횟수 12회 이상인 무주택 세대구성원이 해당하면 1순위 내애서도 해당 지역 거주자에게 우성공급하는데 당첨자는 3년 이상 무주택세대구성원이면서 전용면적40㎡를 기준으로 선정 방법이 나뉜다.

 

전용면적이 40㎡ 초과 주택일 경우 청약저축 총액이 많은 순으로 그 이하 면적은 납입 횟수가 많은 순으로 당첨자를 선정하며 전용면적 40㎡가 넘는 주택형에 청약하는 수요가 많기 때문에 저축총액에서 당락이 갈린다.

 

 

 

3. 청약통장에 얼마가 있어야 당첨권될까?

-해당지역에서 과거 공공분양한 단지의 당첨자 커트라인을 참고해야 하며 7월 분양한 한남감일지구 B1블록도 지난 1일 당첨 결과가 공개됐다. 전용 74㎡ 기준 당해지역은 1,850만원, 경기도는 2,200만원, 타지역은 2,230만원이 당첨선으로 집게가 되었습니다.

 

전용 84㎡도 비슷한 수준으로 당해지역은 1,680만원, 경기와 타지역은 모두 2,200만원이 커트라이으로 형성이 되었고 지역, 입지, 주택형별로 다르겠지만 선호도가 높은 과천이나 하남 같은 지역은 매달 10만원씩 최소 15년 ~ 18년 이상 납부한 청약통장이 안정권으로 예상이 되며 당해지역은 최소 1,800만원, 경기나 기타지역 저주자라면 총액이 2,000만원 ~ 2,200만원은 되어야 당첨권에 들 것으로 예상됩니다.

 

 

 

 

4. 사전청약 물량 85가 특별공법

-3기 신도시 사전청약은 특별공급 물량이 85%를 차지하는 만큼 3기 신도시 입성을 노린다면 특별공급에 해당하는지 살펴보아야 하며 물량 비중은 신혼부부 30%, 생애최초 25%, 기관추천 15%, 다자녀 10%, 노부모부양 5% 순이며 특별공급은 유형에 따라 별도 요건을 충족해야 신청할 수 있고 당첨자 선정 방식도 유형별로 다르다.

 

신혼부부 특별 공급은 혼인기간 7년 이내 예비신혼부부, 만 6세 이하 자녀를 둔 한부모가족을 대상으로 하며 입주자 저축에 6개월 이상 가입해야 신청할 수 있다. 소득 요건은 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 100%(맞벌이 120%)며 자산은 올해 기준으로 토지와 건물 등을 합친 부동산 자산 보유가액 2억 1550만원 이하 자동차를 보유한 경우에 해당 가액이 2764만원 이하여야 합니다.

 

신혼부부 특별공급은 미성년 자녀(태아 포함)가 있는 경우에 한해 1순위 자격을 부여하며 순위 내 경쟁이 있을 경우 도시근로자가구 월평균소득의 80%(맞벌이 100%) 이하(1점), 자녀 수(1~3점), 당해지역 거주기간(1~3점), 입주자저축 납입횟수(1~3점), 혼인기간(1~3점)에 따라 총 13점 만점으로 배점이 높은 순으로 당첨된다. 혼인기간이 짧으면서 자녀 수가 많을수록 유리하며 배점 항목을 충족하는 신혼부부가 많기 때문에 사실상 자녀 수가 당첨을 좌지우지하는 상황입니다.

자녀가 없는 신혼부부에게 100% 추첨제로 뽑는 생애최초 특별공급이 현명한 선택지가 될 수 있습니다.

 

 

 

 

 

현재 공공분양 생애최초 특별공급은 세대원 모두 과거 주택을 소유한 이력이 없어야 신청할 수 있고 입주자 저축액이 600만원 이상, 혼인했거나 자녀가 있어여 하고 소득은 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 100%이하 입니다.

입주자모집공고일 기준 근로자나 자영업자여야 하고 5년 이상 소득세를 납부한 이력이 있어야 하고 자산 요건은 신혼 부부 특별공급과 동일 합니다.

 

공공분양 특별공급 요건을 갖추지 못했다면 이후 나올 민영주택 특별공급을 노려야 하며 7.10 부동산 대책으로 민영주택에도 생애최초 특별공급이 신설됐기 때문이다. 전용면적 85㎡이하 민영주택이 공공택지에서 지어지는 경우 분양 물량의 15%가 생애최초 특별공급으로 배정된다.

 

자격요건은 종전 국민주택과 동일한데 소득요건이 완화되며 국민주택 기준 도시근로자 월평균소득 100%이하만 해당됐는데 민영주택 생애최초 특별공급의 경우 분양가가 국민주택보다 높다는 점을감안해 소득기준이 도시근로자 월평균소득 130% 이하로 책정됐다. 신혼부부 소득요건도 완화되어

 

생애최초 주택을 구입하는 신혼부부가 분양가 6억 ~ 9억원인 민영주택과 신혼희망타운에 청약한다면 도시근로자 월평균소득 130%(맞벌이 140%)가 적용된다는 점을 염두해두어야 합니다.